Comprar la parte de tu ex
Por David Martínez Pardo, especialista en vivienda en separaciones y divorcios en Burgos
La respuesta corta
Pagas a tu ex su parte del valor neto (valor de la casa menos hipoteca pendiente) y asumes toda la hipoteca. En gananciales se hace al liquidar la sociedad y está exento de ITP y AJD; en separación de bienes o pareja de hecho es una extinción de condominio que, firmada en escritura, paga AJD del 1,5 % en Castilla y León sobre la parte que compras (si va en el convenio aprobado por el juez, no). Y lo decisivo: que el banco acepte que asumas tú la hipoteca en solitario.
- Su mitad del valor netovalor de la casa menos hipoteca
- 0 € de impuestosal liquidar gananciales
- Hipotecael banco debe liberar a tu ex
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Quiero que me llamenEl cálculo
| Ejemplo | |
|---|---|
| Valor de mercado de la casa | 200.000 € |
| Hipoteca pendiente | 80.000 € |
| Valor neto | 120.000 € |
| Parte de tu ex (50 %) | 60.000 € que le pagas |
| Tu nuevo préstamo, si financias todo | 140.000 € (80.000 € + 60.000 €), más gastos |
| Impuesto en gananciales | 0 € |
| Impuesto en separación de bienes | En escritura: AJD 1,5 % de 100.000 € (la mitad del valor) = 1.500 €. En el convenio aprobado por el juez: 0 € |
Haz tu cálculo: te dice además si la cuota encaja con tus ingresos.
Lo que nunca debes hacer
Pactar en el convenio que «la hipoteca la paga quien se queda la casa» sin que el banco lo haya aceptado. Frente al banco siguen obligados los dos (Código Civil, art. 1205): si quien se queda deja de pagar, reclamarán también al otro.
Cómo se hace
- Valoración objetiva de la casa.
- Consulta al banco: novación con liberación de tu ex, o hipoteca nueva en otro banco que cancele la anterior.
- Escritura de liquidación de gananciales (o de extinción de condominio) en la que se te adjudica la casa y consta el pago a tu ex, firmada a la vez que la operación con el banco.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titular en el Catastro.
Por qué el valor importa tanto
Si la casa se valora por debajo de su precio real, quien se va pierde dinero; si se valora por encima, lo pierde quien se queda. Una valoración basada en ventas cerradas de la zona, no en anuncios, es la mejor garantía para los dos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que pagar a mi ex por su mitad de la casa?
La mitad de lo que vale hoy menos la mitad de la hipoteca pendiente, porque tú asumes toda la deuda. Ejemplo: casa de 200.000 € con 80.000 € de hipoteca → pagas 60.000 € y te quedas con la hipoteca de 80.000 €.
¿Tiene que pagar IRPF mi ex por venderme su parte?
Al liquidar los gananciales, si cada uno recibe lo que le corresponde, no hay ganancia patrimonial (Ley 35/2006, art. 33.2). En la extinción de condominio (separación de bienes o pareja de hecho) la regla es la misma, pero el Tribunal Supremo (STS 1269/2022, de 10 de octubre) admite que quien recibe la compensación tribute si esta refleja una revalorización del piso: conviene revisarlo en cada caso.
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
No: no están sujetas las adjudicaciones al liquidar la sociedad conyugal ni las transmisiones entre cónyuges por sentencia de separación o divorcio, sea cual sea el régimen (RDL 2/2004, art. 104.3).
¿Y si el banco no me da la hipoteca sola?
Opciones: aportar más ahorros, un avalista, alargar el plazo, cambiar de banco o, si no es viable, vender. Mejor saberlo antes de firmar nada.
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Fuentes oficiales
- Código Civil, arts. 400, 1062, 1205 y 1404 a 1406 (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP y AJD), arts. 7.2.B, 31 y 45.I.B.3 (BOE)
- Decreto Legislativo 1/2013 de Castilla y León (tipo de AJD)
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 33.2 (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 104.3 (BOE)
Revisado en septiembre de 2026. Información general: cada caso tiene matices que conviene revisar con un abogado.