InicioLa casaHerramienta gratuita
¿Qué hacemos con la casa?
Por David Martínez Pardo, especialista en vivienda en separaciones y divorcios en Burgos
Es la decisión que más dinero mueve en un divorcio y la que más discusiones provoca. Mete lo que vale y lo que queda de hipoteca: te decimos con qué se queda cada uno en cada opción, qué impuestos hay y si el banco daría la nueva hipoteca.
1. La vivienda
¿No sabéis cuánto vale? Valorad la vivienda gratis con ventas reales (Burgos) o pedid que os la valoremos personalmente: es el dato que más discusiones evita.
2. Vuestras tres opciones
Opción 1
Vender y repartir
Cada uno recibe menos de la mitad del precio porque de él salen la hipoteca, la comisión, la plusvalía y el IRPF. A cambio, los dos quedáis libres del banco y con dinero en mano.
Opción 2
Uno compra la parte del otro
Parece viable: la cuota supone el 27 % de los ingresos de quien se queda la casa y el préstamo, el 70 % del valor.
Clave: el banco tiene que aceptar liberar a tu ex de la hipoteca. Sin eso, tu ex seguiría respondiendo de ella.
Opción 3
Mantenerla con el uso para uno
Es lo que suele acordarse (o decidir el juez) cuando hay hijos menores: la vivienda queda para ellos y el progenitor con quien viven hasta la mayoría de edad. Ninguno puede venderla sin el otro y se aplaza el problema. Cómo funciona el uso.
Afinar el cálculo (gastos, plusvalía, IRPF e hipoteca nueva)
Con estos datos, la hipoteca actual refinanciada a 25 años al 2,9 % saldría por 328 € al mes. La ganancia del IRPF se calcula con la escala del ahorro (19 % a 30 %).
Cálculo orientativo con la normativa de septiembre de 2026: exención de ITP y AJD al liquidar gananciales (RDL 1/1993, art. 45.I.B.3), AJD del 1,5 % en Castilla y León en la extinción de condominio formalizada en escritura, plusvalía no sujeta entre cónyuges por divorcio (RDL 2/2004, art. 104.3) y escala del ahorro del IRPF. No sustituye al estudio de vuestro caso.
Lo que conviene saber antes de decidir
- El uso no es la propiedad. Que el juez atribuya el uso a uno (art. 96 del Código Civil) no cambia de quién es la casa. Cómo funciona.
- El banco no queda obligado por vuestro convenio. Para que quien se va deje de responder de la hipoteca, el banco tiene que consentirlo (art. 1205). La hipoteca en el divorcio.
- Valorad bien la casa. Una valoración objetiva, con ventas reales de la zona, es lo que más acuerdos desbloquea.
- Si uno no quiere vender, hay salida legal. Mi ex no quiere vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor en un divorcio, vender la casa o que uno se la quede?
Depende de si quien quiere quedársela puede pagar al otro y asumir la hipoteca él solo. Vender deja a los dos libres del banco y con liquidez; quedársela evita mudanzas, sobre todo con hijos, pero exige que el banco acepte al nuevo único deudor.
¿Cuánto tengo que pagar a mi ex para quedarme la casa?
Su parte del valor neto: lo que vale la casa menos la hipoteca pendiente, multiplicado por su porcentaje. En gananciales, la mitad. Además, quien se la queda asume toda la hipoteca.
¿Hay que pagar impuestos por quedarse la casa en el divorcio?
En gananciales, no: la adjudicación al liquidar la sociedad está exenta de ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 45.I.B.3) y no está sujeta a plusvalía municipal (RDL 2/2004, art. 104.3). En separación de bienes, si se firma en escritura, se paga AJD, un 1,5 % en Castilla y León, sobre la parte que se compra; si la adjudicación va en el convenio aprobado por el juez, no.
¿Y si vendemos la casa a un tercero?
Cada uno declara en el IRPF su parte de la ganancia (del 19 % al 30 %), salvo que sea mayor de 65 años o reinvierta en otra vivienda habitual, y se paga la plusvalía municipal. La calculadora lo incluye.